江山帝景

1.29容积率，1梯2户板楼，7层舒适洋房！

江山帝景位于岳麓区含浦大道学士路99号，占据洋湖、含浦两大板块的交会地带。

项目其实已卖了很多年，总建面约168万方，规划约11000户，总约5万人口，规模体量大，分12期开发，前11期已经售罄，普罗旺斯组团为最后一期。

普罗旺斯组团占地约10万方，总建面约16万方，规划24栋，一梯两户，共616户，车位1373个，车位比1:2.2。

普罗旺斯组团营造“一心两轴多元”的多重园林景观体系，一步一景；并构建全龄段活力空间，采用人车分流设计，既保留了社区景观的完整性，也阻隔了噪音、尾气、灯光等污染。

项目户型涵盖建面约153-313平产品，毛坯均价13400元/平。产品以平层+复式+叠拼的户型组合，容积率低至1.29，绿化率约42%。

具体来看户型

从户型功能性看，入户玄关增加收纳空间；餐厅外接北阳台，可作为洗衣晾衣区，将家务动线集中在房子北面；客厅宽阔大气，面积约29m，向南连接景观阳台，进一步扩大活动空间。

主卧次卧双开间朝南，采光通风佳；主卧约16.3m，带大面宽飘窗；北向书房约9m，可作为多功能房或小卧室，满足一家四口的生活需求。

产品为毛坯交付，可根据实际情况进行改造，非常灵活。美中不足的是厨房仅能在北面开窗，通风排油烟效果差强人意。

以下是该户型的通透性、动线评测：

通透性上，南北双阳台能做到通风，且各房间均有外窗，无暗室，通透性极佳。

户型功能性上，动静完全分区，不过，在动线设计上，公共卫生间居于静区深处，来客动线与居家动线有些重合，这是一个小小的不足。

总的来说，该户型是一个中规中矩的洋房户型，空间够大，结构也相当周正，基本能满足改善置业客群的要求。

除此，江山帝景还有复式结构的洋房产品，具体如下：

（以上价格为2022年6月该项目均价，后期价格具体以售楼部公布为准）

这个户型足够大，所以在各大功能区的设计上，留足了充足的空间，还是复式结构，算得上改善置业了。

江山帝景位于岳麓含浦大道学士路99号（洋湖垸湿地公园西大门对面），正好在二环-三环的中间部。

从整体区位看，项目靠近含浦-洋湖片区，近期城市发展增速迅猛，交通、商业的新增规模都相当可观。

尤其，南侧云栖路，往东行可接驳二环线，而经猴子石大桥可至新开铺商圈；离开长沙，则西侧不远就是学士收费站，走长潭西高速相当便利。

项目坐拥“三纵三横”交通路网，含浦大道、坪塘大道、潇湘大道、南二环线、三环线、洋湖大道-湘府路高架畅达城市各地。含浦大道连接麓景路南延线（建设中）建成后直通梅溪湖，湘府路高架直通高铁站。

以自驾来说，项目毗邻含浦大道、象嘴路、洋湖路这三条主干道，日常出行不拥堵。

公共交通方面，普罗旺斯组团直线距离1km范围内有星语林湘汀十里站（309m）、学士路象嘴路口站（430m）、洋湖大道含浦大道口站（465m）、含浦大道洋湖大道口站（472m）、江山帝景站（528m）等10个公交站点，以及276路、378路、23路、38路、905路等多路公交。

唯一缺点是，项目周边及整个版块都暂无地铁，最近的地铁站阳光站直线距离超过3km。

师大附中博才实验中学（学士校区）一墙之隔，享洋湖与含浦双重配套。

江山帝景正好处于洋湖板块与含浦板块的交汇地带，故而能共享这两个板块的各项生活配套，整体来说，当前配套已完善，随着板块持续不断的建设发展，也让区域内的生活越来越便利。

教育配套

江山帝景普罗旺斯组团与师大附中博才实验中学（学士校区）靠近，对应的小学是博才白鹤小学。

此外，项目周边还有联丰小学（直线560m）、周南学士实验学校（直线1.9km）、雅礼洋湖实验中学（直线2.3km）等中小学，以及湖南中医药大学等高等学府。

商业配套

除了自身底商街区，项目周边社区商业已较为成熟，入住人口较多，商业上面有街面店铺。

并且项目对面东侧就是湖南中医药大学，周边的夜宵市场相当丰富。

另外，在车塘河路与学士路交汇处，还有沃尔玛商场。

另方面，项目临近洋湖板块，而当前洋湖片区商业已经崛起，由项目前往宜家、卓越京东mall也相当便利。

位于洋湖商圈辐射半径内的江山帝景，今后也将迎来利好。

医疗配套

项目周边医疗资源虽然不多，距离大型综合医院有一定距离。直线距离最近的是长沙长好医院（直线530m）、长沙瑞华医院（直线2.3km）和湖南中医药大学校医院（直线888m）。

但是把范围扩大到10km，则还有湖南妇女儿童医院（直线3.1km）、岳麓区第二人民医院（直线4.7km）、湖南省第二人民医院（直线8.3km）、湖南航天医院（直线8.7km）和长沙市中心医院（直线9.1km）。

自然环境

项目靠近靳江河风光带，周边还有玉润公园（直线427m）、晚安文化公园（直线1.5km）等，业主日常休闲相当便利。

此外，项目正对洋湖湿地公园西大门，作为中部最大的城市湿地公园，公园规划面积4.85平方公里。

原生态湿地带来的不仅仅是一个饱含负氧离子的居住环境，同时也让周边的住户在家里便可欣赏到满目苍翠的原生态景观，颇有一种“不出城郭而获自然之趣”的生活意境。

项目目前在售少量洋房，建面约151-313㎡，毛坯均价13400元/㎡。

对比周边新房，永实蔷薇国际毛坯住宅8000-9300元/㎡左右，但都是刚需产品；洋湖南的洋房产品，非毛坯产品均价普遍约为16000元/㎡，而且楼层较高，舒适度远低于项目产品，但项目靠近地铁，存在一定区位优势。

二手房方面，江山帝景哈佛组团的洋房二手房市场挂牌价为11560元/㎡。

整体来看，普罗旺斯组团为纯洋房社区，居住舒适度高，13400元/㎡的价格适中。

（以上价格均为2022年6月统计，仅供参考）

价格潜力：受制于板块发展，潜力不明显。

虽然都近洋湖新城，但含浦板块的发展远不及大王山板块。交通上，地铁规划还需较长时间才能落地；板块内商业氛围不浓，无大型商圈；缺少大型综合医院；板块最大的优势就是宜居和低房价，适合自住。

随着湘江智谷人工智能科技新城项目的推进，含浦板块将引进更多的人才及工作机会，也将迎来新的发展机会。而普罗旺斯组团的教育配套、低容积和纯板式洋房在该片区都是有竞争力的，横向对比之下还是存在一定潜力的。

江山帝景普罗旺斯组团，在售建面约153-313㎡洋房住区，平层+复式+叠拼的户型组合，约1.29容积率，宜居。

项目周边生活配套已较为完善，临近师大附中博才学校，而商业方面，项目周边虽不突出，但随着宜家、沃尔玛、龙湖天街陆续入主洋湖，该区域商业未来可期。

至于交通方面，两条南北干线梅浦联络线、麓景路南延线正在建设，连接梅溪湖板块。

另外，项目整体容积率低、绿化高，4-7层洋房居住舒适度高，13400元/㎡的价格优势显著。

综合看来，其优势是居住环境、教育资源，缺点是没有地铁。